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La mise en vente d’un bien immobilier nécessite le respect d’une législation stricte, dont la loi cadre principale est la Loi Hoguet, mais doit également respecter toutes les  mesures règlementaires qui évoluent, loi ALUR, Loi Macron, Loi Hamon…et également en ce qui concerne le dossier de diagnostic technique du bien à la vente (expertises obligatoires et responsabilité des vendeurs), et documents obligatoires supplémentaires en matière de vente d'un bien en copropriété.

Vous trouverez ci-dessous les points essentiels de cette réglementation qui concernent les mandats et les expertises et diagnostics obligatoires.


 

Le  mandat de vente - Le mandat de recherche :

Mandat exclusif - Mandat simple - Mandat de recherche et de négociation

Le mandat est une procuration établie par le vendeur donnant pouvoir à l'agent immobilier afin qu'il puisse entamer toutes les actions nécessaires à la vente du bien immobilier qui lui est confié. Il est INDISPENSABLE pour que l’agent immobilier puisse légalement intervenir dans une intermédiation.

Sont précisés dans ce mandat la mission de l'agent immobilier et le descriptif précis du bien immobilier concerné, la durée de la validité du mandat avec la date limite à laquelle il prendra fin automatiquement (en générale, la durée minimale est de 3 mois), les obligations et les pouvoirs de l'agent immobilier, le prix demandé pour le bien immobilier, ainsi que le montant des honoraires.

 

Les expertises et diagnostics obligatoires

Mesurage (Loi Carrez)

Diagnostic amiante

Diagnostic plomb

Diagnostic termites

DPE (Diagnostic de performance énergétique)

ERNT ( Etat des risques naturels et technologiques)

Diagnostic gaz

Sécurité des piscines

Diagnostic électrique

  

 Vente d’un bien situé dans une copropriété : Les documents supplémentaires 

 La Loi ALUR a rajouté un certain nombre de documents à remettre impérativement  à l’acquéreur avant la signature du compromis pour les ventes de biens en copropriété :

Dans le cadre d’une vente réalisée par notre cabinet sur une copropriété dont nous sommes syndic, nous vous offrons la constitution du dossier complet copropriété.

- Le règlement de copropriété et les actes modificatifs éventuels,

- Le carnet d'entretien de la copropriété,

- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années,

- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété,

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
  • Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat de copropriété et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur,
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette à l’égard des fournisseurs,
  • Le montant cumulé des cotisations au fonds de travaux versées par le vendeur au titre du (des) lot(s) objet(s) des présentes (si le syndicat dispose d’un fonds de travaux). 

Le Mandat exclusif :

En concédant l’exclusivité de la commercialisation d’un bien immobilier à un agent immobilier, et ce, pour une durée limitée définie dès le départ, vous permettez à ce professionnel de mettre en œuvre la diffusion d’une information pleine et totale sur votre bien sans crainte de piratage, vous évitez les multidiffusions avec des informations contradictoires et des prix divers qui ne font que dévaloriser votre offre, et vous responsabilisez davantage encore votre partenaire agent immobilier. Vous lui permettez de mettre réellement tous les moyens en œuvre pour travailler au mieux et vous apporter l'ensemble de ses services,  il est en meilleure position pour  mieux défendre le prix, et vous multipliez vos chances de vente rapide aux meilleures conditions.

Le Mandat simple :

En multipliant les agences, on pense multiplier les chances...En définitive, le seul résultat est de multiplier les diffusions d'une même offre, pas toujours traitée de façon professionnelle et de donner l'impression soit d'une multiplicité d'offre concurrente sur ce type de bien, soit d'une urgence de vente de la part du propriétaire, ce qui nuit fortement à la défense du prix. 

 

 Le Mandat de recherche :

L'acquéreur peut également mandater une agence dans le cadre d’une recherche spécifique et permettre ainsi à son agent de mener un travail de prospection et de sélection des offres potentiellement adaptées, tant sur le terrain que chez l’ensemble des autres professionnels. Ce travail de recherche spécifique a amené certains professionnels à communiquer sur le terme de « chasseur immobilier », comme s’il s’agissait d’un métier nouveau, alors qu’il correspond pleinement à un des aspects traditionnels de la profession d’agent immobilier. De plus, dans le cas d’un mandat de recherche, les honoraires de l’agence, à la charge de l’acquéreur ayant mandaté l’agence, n’entrent pas dans la base de la taxation foncière lors du calcul des « Frais de mutation ».

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LES EXPERTISES OBLIGATOIRES POUR VENDRE UN BIEN IMMOBILIER : 

 

DIAGNOSTIC AMIANTE

(Arrêtés du 02/01/02 et du 22/08/02 , Articles R1334-14 à R1334-29 du Code de la santé publique, Décret 96-97 modifié par les décrets 97-855, 2001-840 et 2002-839 du 3 mai 2002) : obligatoire pour toute construction dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997,

Validité : 1 ans si la présence d’amiante est constatée, illimitée si le rapport en constate l’absence.

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LE DIAGNOSTIC PLOMB

(Articles L1334-6 à L1334-8 du Code de la Santé Publique, Article, L1334-11 du Code de la Santé Publique, Article R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation, Arrêtés du 25 avril 2006, Décret n° 2006-474 du 25 avril 2006) : obligatoire pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Validité : 1 an si la présence de plomb est constatée, illimitée si le rapport en constate l’absence.

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L’ETAT PARASITAIRE ou DIAGNOSTIC TERMITES

(Article 9 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999, Art. 6 du décret n°2000-613 du 3 juillet 2000, Arrête du 10 août 2000) : obligatoire en cas de vente d'un immeuble bâti si celui-ci est situé sur une zone déterminée par arrêté préfectoral.

Validité : 6 mois.

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LE MESURAGE (LOI CARREZ) :

Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, Décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Décret n° 67-223 du 17 mars 1967) : obligatoire en cas de vente d'un bien immobilier, pour tout lot privatif de copropriété (verticale ou horizontale).

Validité : Sans limite à condition qu’aucune modification n’ait été apportée au bien.

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LE DPE ou DIAGNOSTICS DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

(Article L134-1 à L134-6, R-134.1 à R134-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006) : obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment chauffé sauf constructions provisoires de 2 ans ou moins, lieux de culte, bâtiments à usage principal industriel, agricole ou artisanal, bâtiments indépendants de moins de 50m2 de SHOB, et monuments historiques.

Validité : 10 ans.

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L’ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT)

(L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l'Environnement, Arrêté du 13 octobre 2005) : obligatoire si le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou approuvés

Validité en fonction des éventuelles modifications du plan de prévention des risques technologiques ou du plan de prévention, des risques naturels prévisibles ou approuvés.

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LE DIAGNOSTIC GAZ

(Arrêtés des 6 Avril 2007, 2 Août 1977, 22 Octobre 1969 et 24 Mars 1982, réalisé en conformité avec la Norme XP P 45-500/A1) : obligatoire lorsque le bien immobilier à vendre comporte une installation de gaz réalisée depuis plus de 15 ans.

Validité : 3 ans

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LA SÉCURITÉ DES PISCINES

(loi 2003-9 du 3 janvier 2003) : obligatoire pour toutes les piscines privées à usage collectif ou individuel construites récemment. Elles doivent être dotées d’un dispositif de protection. Ce dispositif devra aussi bien répondre à la règlementation des normes de sécurité qu’au confort et à la qualité d’utilisation. Depuis le 1er janvier 2006, toutes les piscines existantes sont concernées.

Validité : Attestation du propriétaire – existence du dispositif

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LE DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE

(Décret du 22 avril 2008 relatif à l’état de l’installation intérieures d’électricité dans les logements à usage d’habitation) : obligatoire pour toutes les ventes de logements dont l'installation intérieure électrique a plus de 15 ans.

Certificat délivré par un professionnel, après vérification des parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.

 L’état de l’installation intérieure d’électricité porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

 En conséquence, présence obligatoire de certains systèmes de sécurité : appareil général de commande et de protection, présence sur chaque circuit d’une protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Validité : 3 ans.


 
                             LEXIQUE DE L'IMMOBILIER

Acte authentique : contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers, c'est à dire à tout le monde, y compris les personnes qui ne sont pas mentionnées dans le contrat. La vente immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Acte sous seing privé : acte passé sous simple signature des parties. En matière de vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat définitif. L'acte sous seing privé est courant en matière de location.

Administrateur de biens : professionnel qui effectue des opérations de gestion immobilière dans le cadre d'un mandat. On distingue :
• la gestion d'immeubles en copropriété où le gestionnaire occupe la fonction de syndic,
• la gestion de biens immobiliers pour le compte de propriétaires où le gestionnaire s'occupe de la gestion locative : recouvrement des loyers, paiement des charges, entretien, réparations....
Agence immobilière : terme désignant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et moyens pour la négociation et le conseil en matière de biens immobiliers : vente et location, conseil en matière d'achat, estimation de biens...

Agent commercial : il s'agit d'un représentant qui intervient à titre indépendant, sans lien de subordination ni garantie, au nom et pour le compte de la personne qu'il représente. Ce statut étant plus souple que le statut salarial, il est encore largement utilisé dans le domaine de la négociation immobilière.

Agent immobilier : professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains... Attention : l'agent immobilier n'est pas propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970. Par comparaison la transaction entre particuliers ne bénéficie d'aucune sorte de garantie.

Assemblée générale de copropriété : réunion à laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété. Elle vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions adoptées, font l'objet d'un procès verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale.

Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) : Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activité professionnelle, les agents immobiliers, administrateurs de biens, marchands de biens... doivent être assurés contre les conséquences de leurs fautes, causant des préjudices à des tiers.

Bail : document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".

Bailleur : propriétaire qui donne à louer un bien immobilier.

Bail commercial : contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.

Bail d'habitation : contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les Lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

Bail professionnel : contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c'est-à-dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins, dentistes, association, syndicat...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

Bien immobilier : immeuble, c'est à dire bâtiment, terrain, fonds de commmerce, part de société immobilière, etc... En fait, à l'origine, tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes) et le terrain lui-même, et par extension, les biens meubles, (c'est à dire mobiles) lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble (évier, cheminée, volets...). En principe les immeubles bâtis doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.

Bon de visite : document par lequel un client d'une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence.

Carte professionnelle : les personnes exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière (agent immobilier, administrateur de biens) doivent posséder une carte professionnelle. Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d'activité : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou " Gestion immobilière". Un agent immobilier dépourvu de carte professionnelle ne peut exercer son activité.

Caution : engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d'un crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.

Cession : transmission d'un bien immobilier soit à titre onéreux (vente), soit à titre gratuit (donation).

Charges récupérables : c'est l'ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.

Commission : terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes courants.

Compromis de vente : il s'agit d'un avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte.

Conditions suspensives : contenues dans un avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis), celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un événement. Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'événement prévu se réalisera. Par exemple, condition suspensive d'obtention d'un prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.

Conseil syndical : composé de copropriétaires désignés par l'assemblée générale, il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété.

Contrat de location : voir bail.

Copropriétaire : propriétaire d'un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.

Copropriété : situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le réglement de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Régime juridique réglementé par la loi du 10 juillet 1965.

Dépôt de garantie : somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas d'une location elle est remise au bailleur par le locataire, lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant contrat de vente (promesse ou compromis), le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité (voir aussi indemnité d'immobilisation).

Expert immobilier : professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer, la valeur vénale ou locative de biens immobiliers : immeubles d'habitation ou industriels, fonds de commerce, locaux, etc.... En réalité, l'expertise immobilière recouvre deux sortes d'activités:
• l'une est réglementée, il s'agit de l'expertise judiciaire effectuée sur désignation de l'expert par un tribunal,
• l'autre est libre, il s'agit des expertises amiables ou conventionnelles.

Fisc : ensemble des services chargés d'établir et de percevoir les impôts.

Fiscal : adjectif relatif à l'impôt et au fisc

Fiscalité : règles de perception des impôts.

Frais d'acquisition : Ensemble des frais et droits consécutif à l'établissement d'une vente immobilière. Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur du bien. Les frais d'acquisition sont en réalité constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du notaire. En France, les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation (environ 9 à 13%), et pleins lorsqu'il s'agit d'immobilier à usage professionnel (environ 20% ou TVA). Lors de l'achat dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans), la vente est dite « sans frais de notaire », c'est à dire que les frais sont de l'orde de 3%. Un régime spécial existe en Alsace Lorraine et dans certains DOM-TOM. Exemple : lors de l'achat d'un logement dans l'ancien à Paris, pour un prix de 1 000 000 Francs, sans l'aide d'aucun prêt, le vendeur aura à payer des frais d'acquisition s'élevant à environ 75 400 F., les honoraires du notaire comptant pour environ 12 250 F. Pour ce même achat avec un prêt de 800 000 F. avec hypothèque, le vendeur aura à payer 85 700 F. de frais de mutation, dont 19 100 F d'honoraires du notaire. Pour connaître les frais d'acquisition afférents à un bien immobilier, il est souhaitable de consulter un professionnel.

Frais de notaire : terme impropre, le terme le plus juste est frais d'acquisition.

Garantie financière : elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors de transactions immobilières ou dans les actes consécutifs à la gestion des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectués par un professionnel immobilier. La garantie financière est obligatoire pour tous les agents immobiliers ou les administrateurs de biens. Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction ou la gestion.

Hypothèque : L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.

Immeuble : voir bien immobilier.

Indemnité d'immobilisation : somme versée par l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat de vente (compromis ou promesse) à titre d'acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais l'usage fait que cette indemnité s'élève le plus souvent à 10 % du prix de vente du bien.

Indivision : situation d'un bien détenu par plusieurs personnes sans qu'il y ait division matérielle. C'est le cas de l'achat en commun d'un logement, d'une succession tant que la répartition des parts entre les héritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une dissolution de société.

Location : local, terrain, logement... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien sont liés par un bail ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est à dire la location sans fourniture de meubles.

Location meublée : elle concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Elle engage le bailleur un an au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, suivant les modalités prévues au contrat.

Locations saisonnières : ce sont des locations consenties pour une courte période, à la semaine, au mois ou encore à la saison. On les rencontre dans des localités qui reçoivent un afflux de résidents pendant une période déterminée. La majorité est meublée.

Loyer : somme versée par le locataire au propriétaire en contre partie de la jouissance d'un bien immobilier donné en location

Mandat : acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

Mandataire : celui qui reçoit un mandat.

Mandant : celui qui donne un mandat.

Marchand de biens : commerçant dont l'activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre ensuite avec l'intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n'est pas réglementée, donc n'offre pas les mêmes garanties que celles de l'agent immobilier mais connaît un régime fiscal particulier. Cependant de nombreux marchands de biens réputés exercent leur activité en réhabilitant des immeubles qu'ils achètent afin de les vendre rénovés.

Marchand de listes : personne qui recueille des « annonces » de vendeurs, loueurs, acheteurs ou locataires, et vend ces listes d'annonces à des candidats à l'achat, la location ou la vente moyennant une contribution financière. De nombreux abus ont été constatés chez les marchands de listes : fichiers mal mis à jour, recueil de renseignements non vérifiés, publicité mensongère. Ces listes sont en général chères et n'offrent aucune garantie de disponibilité du bien. Elles sont comparables aux annonces de la presse spécialisée, dont elles diffèrent par un coût bien plus élevé. Depuis le 1er juillet1995, les vendeurs de listes ou de fichiers doivent être titulaires de la carte professionnelle délivrée par la préfecture, au même titre qu'un agent immobilier.

Notaire : officier ministériel, titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification (vente d'immeuble, contrat de mariage, testament...). Le notaire a également un rôle de conseil.

Nue-propriété : terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui autorise ni l'usage, ni la jouissance. Le nu-propriétaire paye les impôts et charges afférent au bien. Par exemple le nu-propriétaire d'un immeuble peut faire reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose. Il peut vendre ou céder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien. Les droits complémentaires du nu-propriétaire sont les droits de l'usufruitier.

Particulier : par opposition à un agent immobilier un propriétaire peut procéder de lui même à la vente ou la location des biens immobilier qu'il possède. De même un particulier peut être élu syndic bénévole d'une copropriété, mais ne peut prétendre à être rémunéré comme un professionnel, lors de l'exercice de cette activité. Dans ce cas l'acquéreur, le locataire ou les copropriétaires ne bénéficient d'aucune garantie ni financière ni juridique concernant la gestion, les fonds engagés, la rédaction des actes, ni la bonne exécution des contrats.

Promesse de vente : avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente :
• la promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat.
• la promesse bilatérale de vente (aussi appelée « synallagmatique »), ou compromis de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) pour garantir l'exécution de l'acte.

Propriété immobilière : c'est la possession d'un immeuble, à savoir : terrain, bâtiment, local, lot de copropriété, part de société immobilière. En France le propriétaire bénéficie de la toute propriété des biens y compris du terrain, du sous-sol et de l'espace aérien nécessaire à l'édification de l'immeuble en fonction des règles d'urbanisme propres à chaque zone constructible. Les cours d'eau et la mer ne peuvent être propriété privée. Les berges et les plages sont la propriété des collectivités.

Règlement de copropriété : c'est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre-expert et si possible du constructeur de l'immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance. Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble. Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble donné.

Société civile immobilière (SCI) : il s'agit d'une forme de société ayant un objet immobilier. Exemple société civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun des biens immobiliers), société civile de construction vente (établie pendant la durée de construction d'un immeuble). La vente d'une SCI ou la cession de parts de SCI bénéficie d'un régime fiscal différent de la vente immobilière ordinaire.

Syndic de copropriété : représentant de l'ensemble des copropriétaires. Il est souvent difficile à tous les copropriétaires d'agir en même temps. Pour les représenter, le syndicat (c'est à dire l'ensemble des copropriétaires) élit un syndic lors d'une assemblée générale. C'est généralement un professionnel, qui souscrit les polices d'assurance, engage le personnel de l'immeuble, exécute les décisions des assemblées, veille à l'application du règlement de copropriété, lance les procédures de justice, et de manière générale assure la gestion courante de l'immeuble. C'est lui qui détient les fonds de la copropriété et en tient la comptabilité. Il est donc chargé du recouvrement des charges et s'occupe également du paiement des fournisseurs. Chaque année, au cours de l'assemblée générale, il justifie et explique ses comptes. Il peut être élu pour une durée d'une ou plusieurs années.

Syndicat des copropriétaires : c'est une collectivité représentant l'ensemble des propriétaires d'un immeuble répondant au régime de la copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Les décisions sont prises par l'assemblée générale. Lors de l'acquisition d'un appartement dans une copropriété, l'acheteur devient automatiquement membre du syndicat.

Usufruit : terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose, fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice...). Il s'agit du droit d'usage et de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. Les droits complémentaires de l'usufruitier sont les droits du nu-propriétaire. La décomposition de la pleine propriété entre nu-propriétaire et usufruitier résulte souvent d'une succession dans laquelle une des parties (en général le conjoint du défunt) conserve l'usufruit, et les héritiers directs (en général les enfants) la nue propriété.

Valeur vénale : valeur marchande d'un bien immobilier. Prix que le bien immobilier aurait obtenu s'il avait été mis en vente.

Vente immobilière : transfert de la propriété d'un bien immobilier. La vente doit toujours faire l'objet d'un acte notarié pour authentification. En pratique la vente est précédée par un avant contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis) généralement établi par un professionnel.

Viager : contrat de vente d'un bien immobilier par lequel l'acheteur (appelé le débirentier) verse au propriétaire (le crédirentier), durant toute la durée de vie de ce dernier, une rente appelée aussi « arrérage » (ou rente viagère). En plus de cette rente viagère, le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds, dite « bouquet », largement inférieure au prix réel du bien et venant en déduction du calcul de la rente viagère. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en fonction de trois paramètres : la valeur vénale du bien, l'espérance de vie du crédirentier et le taux de rendement supposé du capital investi. Il est préférable de faire appel à un spécialiste pour la vente en viager.

                                           LEXIQUE DE L IMMOBILIER

Acte authentique : contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers, c'est à dire à tout le monde, y compris les personnes qui ne sont pas mentionnées dans le contrat. La vente immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Acte sous seing privé : acte passé sous simple signature des parties. En matière de vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat définitif. L'acte sous seing privé est courant en matière de location.

Administrateur de biens : professionnel qui effectue des opérations de gestion immobilière dans le cadre d'un mandat. On distingue :
• la gestion d'immeubles en copropriété où le gestionnaire occupe la fonction de syndic,
• la gestion de biens immobiliers pour le compte de propriétaires où le gestionnaire s'occupe de la gestion locative : recouvrement des loyers, paiement des charges, entretien, réparations....
Agence immobilière : terme désignant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et moyens pour la négociation et le conseil en matière de biens immobiliers : vente et location, conseil en matière d'achat, estimation de biens...

Agent commercial : il s'agit d'un représentant qui intervient à titre indépendant, sans lien de subordination ni garantie, au nom et pour le compte de la personne qu'il représente. Ce statut étant plus souple que le statut salarial, il est encore largement utilisé dans le domaine de la négociation immobilière.

Agent immobilier : professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains... Attention : l'agent immobilier n'est pas propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970. Par comparaison la transaction entre particuliers ne bénéficie d'aucune sorte de garantie.

Assemblée générale de copropriété : réunion à laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété. Elle vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions adoptées, font l'objet d'un procès verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale.

Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) : Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activité professionnelle, les agents immobiliers, administrateurs de biens, marchands de biens... doivent être assurés contre les conséquences de leurs fautes, causant des préjudices à des tiers.

Bail : document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".

Bailleur : propriétaire qui donne à louer un bien immobilier.

Bail commercial : contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.

Bail d'habitation : contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les Lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

Bail professionnel : contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c'est-à-dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins, dentistes, association, syndicat...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

Bien immobilier : immeuble, c'est à dire bâtiment, terrain, fonds de commmerce, part de société immobilière, etc... En fait, à l'origine, tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes) et le terrain lui-même, et par extension, les biens meubles, (c'est à dire mobiles) lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble (évier, cheminée, volets...). En principe les immeubles bâtis doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.

Bon de visite : document par lequel un client d'une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence.

Carte professionnelle : les personnes exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière (agent immobilier, administrateur de biens) doivent posséder une carte professionnelle. Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d'activité : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou " Gestion immobilière". Un agent immobilier dépourvu de carte professionnelle ne peut exercer son activité.

Caution : engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d'un crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.

Cession : transmission d'un bien immobilier soit à titre onéreux (vente), soit à titre gratuit (donation).

Charges récupérables : c'est l'ensemble des frais engagé